Crédito Habitação

Um intermediário de crédito habitação é quem faz a ligação entre o cliente e as instituições financeiras que concedem o empréstimo.
O seu papel é analisar o perfil do cliente, apresentar as melhores propostas disponíveis no mercado e acompanhar todo o processo, desde a simulação até à assinatura do contrato.
Todos os intermediários de crédito estão registados e autorizados pelo Banco de Portugal, garantindo transparência e segurança em todas as etapas.
Este serviço é totalmente gratuito para o cliente, sendo o intermediário responsável por recolher as melhores propostas junto dos parceiros, esclarecer dúvidas e tratar de toda a burocracia associada ao crédito habitação.

Saber se consegue um crédito habitação e quanto pode pedir depende de dois fatores principais: o valor do imóvel e a sua capacidade financeira.
Regra geral, pode pedir o menor entre estes dois valores:
- 80% do valor de avaliação do imóvel;
- 90% do valor de aquisição.
Ou seja, o banco irá financiar até 90% do valor mais baixo entre o preço de compra e o valor de avaliação do imóvel.
Além disso, a soma das prestações mensais de todos os créditos (incluindo o novo crédito habitação) deve ser inferior a 50% dos rendimentos líquidos do agregado familiar. Este limite garante que o financiamento é sustentável e adequado à sua capacidade financeira.

A pré-aprovação do crédito habitação é uma análise preliminar feita pelo banco para indicar se o seu pedido de financiamento tem condições de ser aprovado e até que montante.
Nesta fase, a instituição avalia o seu perfil financeiro, rendimentos, estabilidade profissional e taxa de esforço, sem ainda exigir todos os documentos formais do processo.
Ter uma pré-aprovação permite-lhe saber quanto pode investir na compra da casa, negociar com mais segurança e até reservar um imóvel com maior confiança.
Além disso, facilita a fase seguinte do processo, já que parte da análise já está concluída, tornando a aprovação final mais rápida.
A pré-aprovação não é vinculativa - ou seja, não obriga à contratação -, mas é um passo fundamental para planear o seu crédito com tranquilidade e clareza.

Ao contratar um crédito habitação, é essencial compreender como funciona a taxa de juro, pois ela determina o valor das suas prestações ao longo do tempo. Existem três modalidades principais:
Taxa fixa - A prestação mantém-se igual durante todo o contrato. Oferece estabilidade e segurança, ideal para quem prefere evitar surpresas com oscilações da Euribor.
Taxa variável - A prestação pode aumentar ou diminuir consoante a evolução da Euribor, o índice de referência usado pelos bancos. É uma opção que pode permitir poupança, mas envolve maior risco.
Taxa mista - Combina as duas anteriores: começa com uma taxa fixa durante um período inicial (por exemplo, 5 ou 10 anos) e depois passa para taxa variável. É uma solução intermédia para quem quer estabilidade no início e flexibilidade no futuro.

A TAN (Taxa Anual Nominal) e a TAEG (Taxa Anual Efetiva Global) são dois indicadores fundamentais no crédito habitação, mas representam coisas diferentes.
TAN (Taxa Anual Nominal) - É a taxa de juro aplicada ao empréstimo, sem incluir outros encargos. Indica o custo dos juros que o banco cobra pelo dinheiro emprestado.
TAEG (Taxa Anual Efetiva Global) - Representa o custo total do crédito, medido em percentagem anual sobre o montante financiado. Inclui não só os juros (TAN), mas também comissões, impostos, seguros e outras despesas associadas.
A TAEG é o indicador mais completo e deve ser usada para comparar diferentes propostas de crédito, já que reflete o custo real do empréstimo.
Por lei, esta informação deve constar na FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia), documento que os bancos são obrigados a disponibilizar antes da contratação.

O spread é a margem de lucro que o banco aplica sobre a taxa de referência (Euribor) para determinar a taxa de juro final do seu crédito habitação.
Na prática, o juro que paga mensalmente resulta da soma de dois componentes:
Euribor - índice variável que reflete o custo do dinheiro no mercado europeu;
Spread - valor definido pelo banco, que permanece fixo ao longo do contrato.
Por exemplo, se a Euribor estiver a 3% e o spread for de 1,2%, a taxa total aplicada ao seu crédito será de 4,2%.
O spread pode variar entre bancos e depende do perfil financeiro do cliente, do valor da entrada inicial e dos produtos associados (como seguros ou domiciliação de ordenado).
Negociar um spread mais baixo significa poupar dinheiro ao longo de todo o contrato e obter um crédito mais competitivo.

O Loan to Value (LTV) é o rácio que compara o valor do crédito habitação com o valor de avaliação do imóvel.
Em termos simples, indica quanto do valor da casa está a ser financiado pelo banco. Por exemplo, se o imóvel for avaliado em 200.000 € e o empréstimo solicitado for de 160.000 €, o LTV é de 80%.
De acordo com as regras do Banco de Portugal, o LTV deve ficar abaixo dos 80% para aumentar as hipóteses de aprovação e garantir condições de financiamento mais favoráveis.
Um LTV mais baixo demonstra menor risco para o banco e pode traduzir-se em melhores taxas de juro e spreads mais competitivos.

Ao contratar um crédito habitação, existem dois seguros obrigatórios exigidos pela maioria das instituições financeiras:
- Seguro de vida - Garante que, em caso de falecimento ou invalidez dos titulares, o valor em dívida é liquidado, protegendo o património e evitando encargos para a família.
- Seguro multirriscos habitação - Cobre danos no imóvel provocados por situações como incêndios, inundações ou fenómenos naturais, assegurando a reposição ou reparação da casa.
Estes seguros funcionam como garantia adicional para o banco e para o cliente, garantindo segurança financeira em situações imprevistas.
Embora possam ser contratados diretamente através da instituição financeira, o cliente tem liberdade para escolher a seguradora, desde que as coberturas cumpram as exigências legais.

O valor de entrada corresponde à parte do preço do imóvel que não é financiada pelo banco.
Em Portugal, as instituições financeiras costumam financiar até 80% a 90% do valor de compra ou de avaliação do imóvel (considera-se sempre o mais baixo).
Isto significa que o cliente deve dispor de pelo menos 10% a 20% do valor total do imóvel como entrada inicial.

Sim, é possível obter um crédito habitação sem fiador, embora isso dependa da avaliação de risco feita pela instituição financeira.
O fiador funciona como uma garantia adicional, assumindo o pagamento do empréstimo caso o titular não consiga cumprir as prestações. No entanto, se o banco considerar que o cliente apresenta estabilidade profissional, rendimentos suficientes e uma taxa de esforço adequada, o crédito pode ser aprovado sem necessidade de fiador.

Sim, é possível obter crédito habitação tendo um contrato a termo incerto, mas a aprovação depende da análise global do perfil financeiro.
As instituições financeiras avaliam fatores como a estabilidade do vínculo laboral, o histórico de rendimentos, a taxa de esforço e o montante da entrada inicial. Embora um contrato a termo incerto possa ser visto como menos estável do que um contrato sem termo, não impede automaticamente o acesso ao crédito.
Para aumentar as hipóteses de aprovação, é recomendável apresentar rendimentos consistentes, antiguidade profissional e, se possível, um fiador ou um segundo titular com vínculo estável.

A taxa de esforço representa a percentagem do rendimento mensal líquido do agregado familiar que é destinada ao pagamento de créditos.
De acordo com as recomendações do Banco de Portugal, a taxa de esforço não deve ultrapassar os 50% dos rendimentos líquidos. No entanto, as condições ideais situam-se entre 30% e 40%, garantindo uma margem financeira confortável e menor risco de incumprimento.
Para calcular a sua taxa de esforço, deve somar o valor das prestações mensais de todos os créditos (incluindo o novo crédito habitação) e dividir pelo rendimento líquido mensal do agregado, multiplicando o resultado por 100.
Manter uma taxa de esforço equilibrada é essencial para aumentar as hipóteses de aprovação e negociar melhores condições no financiamento.

O prazo máximo para um crédito habitação depende da idade do mutuário no momento da contratação e das regras do Banco de Portugal.
Atualmente, aplicam-se os seguintes limites:
Menos de 30 anos: prazo máximo de 40 anos;
Entre 30 e 35 anos: prazo máximo de 37 anos;
Mais de 35 anos: prazo máximo de 35 anos.
Independentemente do caso, o contrato deve terminar antes de o titular completar 75 anos de idade.

Sim. A avaliação do imóvel é uma das etapas fundamentais do processo de crédito habitação e ocorre antes da aprovação final do financiamento.
O banco solicita uma peritagem independente para determinar o valor real de mercado do imóvel, garantindo que o montante pedido pelo cliente está de acordo com o valor da garantia.
Este passo é essencial porque o valor de avaliação influencia diretamente o montante máximo que o banco pode financiar - normalmente até 90% do valor mais baixo entre a avaliação e o preço de compra.
Após a avaliação, a instituição financeira conclui a análise do processo e, se todos os critérios forem cumpridos, aprova o crédito e avança para a formalização do contrato.

Sim, amortizar o crédito habitação pode valer muito a pena, sobretudo se o objetivo for reduzir o valor total dos juros pagos ao longo do contrato.
A amortização consiste em pagar antecipadamente uma parte ou a totalidade do empréstimo, podendo fazê-lo de duas formas:
- Reduzindo o prazo do contrato, mantendo o valor da prestação mensal;
- Reduzindo o valor da prestação, mantendo o prazo original.

Sim, é possível ter mais do que um crédito habitação, desde que a sua capacidade financeira o permita.
As instituições financeiras avaliam critérios como a taxa de esforço, o histórico de crédito e o valor dos rendimentos, para garantir que o novo empréstimo é sustentável.
Ter um crédito habitação em curso não impede a aprovação de outro, especialmente se o segundo for para investimento, casa de férias ou mudança de residência. No entanto, as condições de financiamento podem ser diferentes, com spreads ligeiramente mais altos e percentagens de financiamento mais baixas (geralmente até 80%).

A bonificação dos juros do crédito habitação é um apoio do Estado destinado a reduzir os encargos mensais de famílias com créditos e rendimentos até determinados limites.
Para pedir este benefício, deve:
Confirmar se reúne os requisitos definidos por lei (como rendimentos do agregado familiar e valor do empréstimo);
Contactar o seu banco, que faz a verificação da elegibilidade e aplica automaticamente a bonificação, caso cumpra os critérios;
Acompanhar o processo - o banco comunica a atribuição do apoio e o valor da redução nas prestações.
O pedido não é feito diretamente ao Estado, mas sim através da instituição financeira onde contratou o crédito.
A bonificação traduz-se numa redução temporária da taxa de juro, aliviando o impacto das subidas da Euribor nas prestações mensais.

Não existe uma data-limite específica para pedir um crédito habitação - o que importa é cumprir os critérios de idade e capacidade financeira definidos pelas instituições e pelo Banco de Portugal.
De forma geral, o crédito pode ser contratado até que o titular mais velho atinja 75 anos de idade no final do contrato. Isso significa que a idade no momento da contratação influencia diretamente o prazo máximo disponível.
Por exemplo, uma pessoa com 35 anos pode contratar um crédito até 37 anos, enquanto alguém com 50 anos terá um prazo máximo mais curto, de cerca de 25 anos.
Assim, pode pedir crédito habitação em qualquer altura da vida ativa, desde que tenha rendimentos estáveis e capacidade para cumprir o plano de pagamento dentro do limite de idade estabelecido.

A melhor altura para fazer um crédito habitação depende de dois fatores principais: a sua situação financeira e as condições do mercado.
O momento ideal é aquele em que reúne estabilidade profissional, poupança suficiente para a entrada inicial e uma taxa de esforço equilibrada (preferencialmente abaixo dos 40%).
Além disso, vale a pena acompanhar a evolução da Euribor e das taxas de juro praticadas pelos bancos. Quando as taxas estão mais baixas, o custo total do crédito tende a ser inferior.
Outro ponto importante é comparar propostas - diferentes instituições podem oferecer spreads, prazos e benefícios distintos. Fazer simulações e analisar as condições de forma antecipada permite-lhe negociar melhor e escolher o momento mais vantajoso.
Em resumo, a melhor altura para pedir crédito habitação é quando tem estabilidade financeira e o mercado apresenta taxas competitivas, garantindo equilíbrio entre segurança e poupança.